Årets förhandlingar på den privata hyresmarknaden i landet har kännetecknats av hot om extremt höga hyreshöjningar och att fastighetsägarna utnyttjar den nya lagliga möjligheten att gå förbi förhandlingssystemet och vända sig till den lokala hyresnämnden och en så kallad skiljeman.
Inrikes|Eva Nikell
Redan i början av sommaren gick Föreningen Fastighetsägarna ut och kungjorde att det kommer att krävas minst 15 procent i hyreshöjningar 2025 för att täcka fastighetsägarnas kostnader och effekter av inflationen. Fastighetsägarna organiserar och förhandlar för merparten av privatvärdarna – mestadels aktiebolag men även några ideella stiftelser.
Hyresgästföreningen kontrade med att skicka brev till alla medlemmar där de skrev ”Vet du att Din hyresvärd vill höja hyrorna med 15 procent nästa år?”. Något som chockade många hyresgäster och skakade om anslutna hyresvärdar som inte alls hade varit medvetna om att Fastighetsägarna tänkte gå ut med detta ”bud”.
Hyresgästföreningen har sett agerandet som en medveten strategi från Fastighetsägarna att sätta käppar i hjulet för det traditionsenliga förhandlingssystemet. Enligt detta har parterna träffats i början av hösten för att diskutera fram en gemensam lägesbild som kunnat utgöra grund för kommande förhandlingar. Oavsett om parterna varit överens om lägesbilden eller inte så har den utgjort den ram som man sedan har agerat och slutit avtal utifrån.
I år agerade Föreningen Fastighetsägarna ensidigt och med ett utspel som var tydligt ägnat att skrämma och politisera hyresmarknaden. Många hyresgäster blev inte bara chockade utan även rädda: ”jag skulle inte klara 15 procent till, vart ska jag då ta vägen?”
De två senaste åren har merparten av hyresgästerna i landet fått 10-procentiga hyreshöjningar, till exempel 4,7 procent för 2023 och 5,8 procent för 2024. Detta efter att normala höjningar åren dessförinnan har legat på 1-3 procent, i reella tal en knapp hundralapp mer i månaden.
Den stora skillnaden har möjliggjorts genom det nya systemet med skiljeman, som enskilt fattar beslut. Ett alternativ, när frågan om marknadshyror hade strandat politiskt, är en särskild möjlighet för fastighetsägare att gå till hyresnämnden i de fall parterna i förhandlingar inte kommer överens. Avsikten var att skapa en tredje väg i stället för att hyresförhandlingarna skulle dra ut på tiden, med omfattade retroaktiva hyreshöjningar i början av året.
Nyordningen har visat sig bli ett verktyg för hyresvärdarna att gå förbi förhandlingssystemet och med hjälp av skiljeman höja hyresnivåerna utöver det som uppfattas som rimligt.
Det krävs tre månaders resultatlösa förhandlingar för att fastighetsägaren ska kunna vända sig till hyresnämnden som i sin tur utser en skiljeman. Det har visat sig att skiljemannen på flera håll är en bostadsmarknadsjurist som ofta har arbetet för Fastighetsägarna eller SABO, Allmännyttans intresseorganisation.
Hyresgästföreningen i Stockholm upplever att fastighetsägarna inte behövt anstränga sig att förhandla på allvar, de kan lämna in halvfärdiga underlag eller bud som inte rimligen kan diskuteras för att efter tre månader kunna gå vidare.
De senaste åren har Föreningen Fastighetsägarna i Stockholm vänt sig till skiljeman, så också i höst. Resultatet är inte klart ännu, men på andra orter i landet där en skiljeman har avgjort hyresnivåerna har resultatet blivit högre än i del fall hyrorna satts i förhandlingar.
I höst har dock ett antal större privatvärdar i Stockholm gjort upp via förhandlingar på något lägre nivåer, som 4,2 procent eller 4,6 procent. Några har även slutit flerårsavtal med en högre procentsats år 1 och en något lägre för år 2-3. Det visar att det mycket väl går att komma snabbt fram i förhandlingar, och att det är till nytta för parterna.
Svagheten i systemet, som möjligen vilade på en god tanke om att undvika långbänkar, är ensidigheten – det är bara fastighetsägarna som i detta sammanhang kan gå till hyresnämnden – och de korta tidsgränserna för förhandlingskravet. Tre månader motsvarar knappast behovet av att kunna slutföra seriösa förhandlingar, och det är inga svårigheter att visa att överläggningar av olika slag inte har lett någonstans.
Summa summarum: vi fick inte marknadshyror men vi fick ett system där bostadsföretagen enkelt kan runda Hyresgästföreningen och därmed luckra upp den svenska modellen på hyresmarknaden där Hyresgästföreningen haft mandat att förhandla även för hyresgäster som inte varit medlemmar.